Ипотека, пигнус, рассрочка: как эволюционировало жилищное кредитование
Сегодня покупкой недвижимости в кредит никого не удивишь — получил одобрение банка, заплатил первый взнос, если нужно, и живешь в собственной квартире, выплачивая раз в месяц оговоренную сумму. Но так было не всегда. Ипотечное кредитование проделало большой эволюционный путь. Рассказываем, как древнегреческая ссуда под залог земли превратилась в рассрочку — комфортный инструмент покупки квартир в инновационным кластере «Родина Парк».
Hypotheke и hypotheca
Различного рода кредитование появилось еще в Древнем Египте — заемщику предоставлялись некоторые суммы под залог каких-либо ценностей или просто под проценты. В VI веке до н. э. в Древней Греции сформировался новый вид ссуды, который назывался hypotheke, в переводе — подставка, подпорка. Суть его заключалась в следующем: на участке, принадлежавшем заемщику, устанавливался столб или камень, на котором записывался размер его долга. Столб стоял до полной уплаты задолженности.
Ипотеку в этом виде в 594 году до н. э. придумал афинский архонт — высшее должностное лицо — Солон. Он провел ряд экономических реформ, одна из которых запретила забирать людей в рабство за долги. Вместо этого кредитору передавалось имущественное право на их землю.
В Римской Империи греческая hypotheke трансформировалась в hypotheca, то есть «залог», «предупреждение». Римляне придумали менсарии, от латинского слова mensa, то есть «банк». Банки, как и греческие кредиторы, выдавали кредиты под залог недвижимого имущества, которое переходило в их собственность, если заемщик переставал уплачивать долг.
После падения империи римская ипотека прижилась в Британии, причем здесь она пережила трансформацию. Существовали фидуция, иначе называвшаяся «живым залогом», и пигнус, известный как «мертвый залог». При фидуции кредитор, выдавая ссуду, получал землю заемщика в собственность и мог распоряжаться ею по своему усмотрению ради прибыли. Как только доход от использования участка покрывал сумму долга с процентами, он возвращался владельцу.
Пигнус предполагал, что земля остается у собственника, а он выплачивает долг самостоятельно. Если заемщик переставал платить по «мертвому залогу», кредитор продавал его участок, а оставшиеся после погашения долга и процентов деньги отдавал бывшему собственнику земли.
К слову, разновидность «мертвого залога» была популярна и во Франции, где он назывался mortgage — «смертельный обет». Смертельный не потому, что долг выплачивался до гроба заемщика, а потому что долг погашался до «смерти обета», прекращения действия договора. То есть выплаты основной суммы и процентов или конфискации залога.
В средние века ипотечные кредиты были уже относительно широко распространены по всей Европе.
Займы для дворянства
В Русском царстве, существовавшем в XVI–XVIII веках и известном также как Московское царство, в 1649 году было издано Соборное уложение царя Алексея Михайловича. Фактически это был единый свод законов, действовавших в государстве в то время. Уложение определило и прообраз ипотеки в России — возможность получить деньги в долг, передав свою землю в собственность кредитору. При этом закон запрещал закладывать землю с крестьянами.
Первые государственные кредитные учреждения — дворянские банки — появились в России в 1754 году по инициативе графа Петра Шувалова. Они выдавали ссуды под залог поместий, причем для таких кредитов устанавливался срок их погашения. Самыми распространенными были 15, 28 и 33 года.
Займы в то время крупным помещикам и придворной знати выдавали «Государственный Банк для Дворянства», позже преобразованный в «Государственный Заемный Банк», «Страховая экспедиция для страхования передаваемых в залоги каменных домов», «Вспомогательный для Дворянства Банк» и некоторые другие.
В целом система просуществовала чуть больше ста лет, пока ее в 1859 году не запретил император Александр II. К этому времени из-за плохого регулирования ипотеки, задолженность дворянства перед банками превысила 425 млн рублей. При том, что недвижимость, переданная в залог финансовым организациям, оценивалась примерно в семь млн рублей.
В 1861 году ипотечное кредитование в России возобновилось — после отмены крепостного права потребовалось предоставлять кредиты крестьянам под залог их земли. В итоге к концу XIX века доля таких займов достигла 40% общего долгового рынка страны.
А в 1880 году появилось ипотечное кредитование, похожее на современное — заемщику выдавались деньги на покупку земли или недвижимости, которая затем оформлялась в залог до полного погашения долга с процентами. Эта система просуществовала до 1917 года, когда пришедшие к власти большевики ее отменили. Ведь в новом социалистическом строе частная собственность была запрещена, а значит и смысла в ипотеке не было никакого.
Ипотека в Россию стала возвращаться уже после распада СССР — в 1992 году был принят закон «О залоге», а в 1998-м — «Об ипотеке». В 2010 году правительство России утвердило «Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования до 2030 года».
Господдержка и рассрочка
К середине 2020-х ипотечное кредитование в России достигло, можно сказать, своего расцвета. В июне 2024 года, например, отменили эффективную программу льготной ипотеки на новостройки, в рамках которой государство субсидировало ставку, давая возможность людям получать дешевые кредиты на покупку квартир. По программе, запущенной в апреле 2020 года, было выдано 1,6 млн займов на общую сумму более шести трлн рублей. Россияне приобрели около 85 млн кв. м жилья. 60% выданных кредитов пришлись на европейскую часть России.
За чуть больше, чем четыре года, программа позволила поддержать строительную отрасль в периоды ковидных ограничений и геополитических потрясений, простимулировав снижающийся спрос. Например, в 450 городах, где давно уже не строилось жилье, появились новые многоквартирные дома. А объем проектов строительства, появившихся благодаря льготной ипотеке, составил 65 млн кв. м.
Сегодня, когда льготная ипотека на новостройки отменена, а ставки по рыночным ипотечным кредитам крайне высоки из-за большой ключевой ставки, выгодными инструментами покупки квартир стали Семейная ипотека и программы рассрочки.
На западе Москвы в Ново-Переделкино Группа Родина строит инновационный мультиформатный кластер «Родина Парк». Пять высотных жилых домов, объединенных скай-мостом, и офисная башня расположены на благоустроенной территории прямо у Ульяновского лесопарка. В жилых корпусах предусмотрены 1692 квартиры общей площадью 83 тыс. кв. м с продуманными светлыми планировками. Из каждой открываются живописные виды на лес. На подземном уровне расположен паркинг на 261 машино-место и 172 кладовых.
Есть собственный прогулочный бульвар в стилобатной части — полноценная гастроулица с модными ресторанами, кофейнями и киосками с уличной едой от ведущих рестораторов Москвы. На гастроулице предусмотрен сервис приоритетной доставки блюд высокой кухни жителям кластера. На территории дома расположена двухэтажная мультиарена. Она создана для проведения профессиональных киберсоревнований, концертов, медиавыставок и онлайн-трансляций игр. Здесь же расположен образовательный IT-центр.
Предусмотрена и обширная инфраструктура для здорового образа жизни. Здесь мы создаем модуль здоровья — инфраструктурное здание, в котором расположен центр превентивной медицины и фитнес-зал со всем необходимым оборудованием. На открытом воздухе ближе к лесу расположена спортивная площадка с профессиональными тренажерами для силовых нагрузок, кроссфита. Есть зона для занятий йогой.
Во втором корпусе кластера «Родина Переделкино» на 12-м этаже по программе семейной ипотеки можно приобрести уютную квартиру площадью 38,5 кв. м. В ней — спальня и просторная кухня-гостиная. Из окон открывается впечатляющий вид на город и деловой центр. Квартиру стоимостью 13,5 млн рублей можно приобрести по программе семейной ипотеки под 6% годовых. При первоначальном взносе в 1,8 млн рублей и сроке кредитования 25 лет ежемесячный платеж составит комфортные 69 тыс. рублей.
Особенность Семейной ипотеки заключается в том, что максимальный размер кредита по ней составляет 12 млн рублей, а минимальный первоначальный взнос — 20% стоимости недвижимости. По программе можно купить квартиру стоимостью до 15 млн рублей при первоначальном взносе три млн рублей.
Однако Семейную ипотеку можно сочетать с рыночной и повышенным первоначальным взносом. В этом случае можно позволить покупку и более дорогой недвижимости. Например, при взносе пять млн рублей по Семейной ипотеке банк выдаст в кредит 12 млн рублей, а оставшуюся сумму — восемь миллионов — по рыночной ставке.
В кластере «Родина Переделкино» недвижимость можно купить и в рассрочку. Это выгодный инструмент для тех клиентов, которые не хотят переплачивать проценты. Условия рассрочки очень просты. При первоначальном взносе за квартиру в размере 30% ее стоимости, нужно будет выплачивать 200 тыс. рублей в месяц до конца строительства дома. При первоначальном взносе 40%, ежемесячный платеж составит 100 тыс. рублей. Причем первый платеж по рассрочке нужно будет внести только через три месяца после заключения сделки.
Залоговое кредитования преодолело большой путь от древнегреческих табличек со списком долгов и британских «мертвых залогов» до современных льготных государственных программ и рассрочки. Благодаря современным финансовым инструментам покупка понравившихся квартир в кластерах с красивой архитектурой, насыщенной инфраструктурой и продуманным благоустройством становится доступной. А выбрать квартиру в «Родина Переделкино» и ознакомиться с возможностями ее покупки можно на сайте проекта.=
Листая дальше, вы перейдёте на peredelkino-rodina.ru